Wie unterscheidet sich eine Pflegeimmobilie von einem Apartment im “Betreuten Wohnen” und einer “normalen” Wohnung für Kapitalanleger?

Grundsätzlich ist eine Wohnung als Kapitalanlage ein  sinnvolles Sachwert-Investment . Um eine vernünftige Rendite bei angemessenen Aufwand zu erwirtschaften sind folgende Kriterien im Vorfeld zu prüfen:

Lage:

  • Makrolage:
    • in welchem geographischen Umfeld befindet sich die Immobilie?
    • Wie ist die Infrastruktur?
    • Gibt es ausreichend Arbeitsplätze?
    • Wie schaut es mit der täglichen Versorgung aus?
    • Sind Kindergarten, Kindertagesstätten, Schulen oder  Universitäten vorhanden?
    • Wie ist die Verkehrsanbindung?
    • Wie weit ist der nächste Flughafen,  Autobahnanschluß oder Bahnhof entfernt?
  • Mikrolage: 
  • Wie ist die unmittelbare Nachbarschaft?
  • Wie weit ist es zum nächsten Bäcker, Metzger, Bioladen oder Supermarkt?
  • Wo ist der nächste U oder S-Bahn-Anschluß?
  • Gibt es in unmittelbarer Nähe Grünanlagen, Parks oder attraktive Freizeitgestaltungsmöglichkeiten?
  • Was bietet der Standort kulturell? Sind Kino, Theater, Oper und Konzertsäle  am Ort?
  • Lage innerhalb des Hauses?
  • In welchen Stockwerk befindet sich die Wohnung?
  • Nach welcher Himmelrichtung ist die Wohnung ausgerichtet?
  • Gibt es Sondernutzungsrechte im Garten? Hat die Wohnung einen Balkon oder eine Terrasse?
  • Gibt es einen Aufzug?
  • Wie ist die Energieeffizienz?
  • Wie wird geheizt?
  • Wie wird die Immobilie verwaltet und zu welchen Kosten?
  • Wie hoch ist die Instandhaltungsrücklage?
  • Gibt es Renovierungsstau?    

Bei einer Investition in den Spezialmarkt Pflegeimmobilie  kommt es eher darauf an in welchem Einzugsgebiet befindet sich die Anlage und wer ist der Betreiber des Hauses? Bevor ein Pflegeheim projektiert und geplant wird wird eine professionelle Stanortanalyse durchgeführt. Hierbei wird auch der regionale Bedarf innerhalb des Einzugsgebietes ermittelt.

Des Weiteren wird zwischen  folgenden Kriterien unterschieden:

Pflegeobjekte gemäß Sozialgesetzbuch

Hier wird ein Appartement immer mit einem Anteil an den Gemeinschaftsflächen innerhalb eines Pflegeheimes oder einer sogenannten Seniorenresidenz erworben. Beispiel: Appartement mit ca. 20-25 qm (ohne Küche, ohne Balkon) zuzüglich ca. 20-30qm an den Gemeinschaftseinrichtungen (Restaurant, Aufenthaltsräume, Küche Gemeinschaftsbalkone, Pflegebäder, Sozialräume, Außenanlagen etc.)

Betreutes Wohnen mit Pachtvertrag ist eine perfekte Lösung für den Kapitalanleger, der den späteren eigen Nutzen in Betracht zieht, zunächst aber die gesicherte Mieteinnahme in den Vordergrund stellt. Hier wird eine Wohnung mit eigener Küche sowie mit Balkon oder Terrasse erworben. Die Standartgröße liegt hier i.d.R. bei ca. 45 -60 qm Wohnfläche (2-Zimmer mit KDB)

Allgemein:

Unter der Wohnform betreutes Wohnen versteht man Wohngemeinschaften  in denen junge, körperlich oder geistig behinderte, wie auch ältere  Menschen Unterstützung finden, die je nach Lebenssituation unterschiedliche Formen der Hilfe benötigen.

Die Betreuung wird durch qualifiziertes Personal wie Sozialarbeiter bzw. Psychologen, Erzieher, Therapeuten oder Pflegekräfte gewährleistet. Unter Betreuung wird in diesen Einrichtungen weitgehende  Unterstützung zur Bewältigung der individuellen Probleme verstanden, die dennoch  größtmögliche Autonomie der zu betreuenden Personen gewährleistet. Die rechtliche Absicherung der Kostenübernahme durch die Sozialversicherungsträger ist beim "Betreuten Wohnen"  allerdings nicht gegeben.

Immobilienangebote im Segment  „Betreutes Wohnen“ finden  ältere Senioren, die nicht zwangsläufig einen ausgeprägten Hilfe-, Betreuungs- und/oder Pflegebedarf haben in ausreichender Anzahl zu mieten, aber selten  zu kaufen.

Häufig sind diese ähnlich einem Hotelbetrieb mit umfangreichen Wellness, Gesundheits- oder Freizeitangebot ausgestattet. Die Erwerber oder Mieter die in diesen sog. Seniorenresidenzen  leben, genießen  neben barrierefreiem Wohnraum auch eine Reihe von Grundleistungen im Bereich der Sicherheit, allgemeiner Betreuung und sog. niedrigschwelliger Unterstützungsleistungen. die das selbständige Leben im Alter auf angenehme Weise erleichtern.

Immobilienangebote im Segment  Betreutes Wohnen finden  ältere Menschen, die nicht zwangsläufig einen ausgeprägten Hilfe-, Betreuungs- und/oder Pflegebedarf haben in ausreichender Anzahl sowohl zu mieten als auch zu kaufen. Häufig sind diese ähnlich einem Hotelbetrieb mit umfangreichen Wellness, Gesundheits- oder Freizeitangebot ausgestattet. Die Erwerber oder Mieter die in diesen sog Seniorenresidenzen  leben, genießen  neben barrierefreiem Wohnraum auch eine Reihe von Grundleistungen im Bereich der Sicherheit, allgemeiner Betreuung und sog. niedrigschwelliger Unterstützungsleistungen. die das selbständige Leben im Alter auf angenehme Weise erleichtern.

Fazit:

  • Barriere freies Wohnen mit der Möglichkeit der Betreuungszuwahl ist die optimale Lösung für den Eigennutzer. Hier finden ältere Menschen eine ideale Wohnform, wenn sie (noch) nicht hilfs-, bzw. betreuungsbedürftig sind, dennoch die Annehmlichkeiten etlicher Grundleistungen wie z.B. allgemeine Betreuung, Sicherheit,  sowie diverse Unterstützungsleistungen in Anspruch nehmen möchten. Wahlweise  erwirbt der Interessent ein Apartment (meist 2-3 Zimmer zuzüglich Küche und/oder Balkon/Terrasse) und genießt dabei die gleichen Vermögensvorteile wie ein “normaler” Immobilienerwerber. Er ist grundbuchrechtlich gesichert und kann sein Eigentum mit Grundpfandrechten belasten, veräußern oder vererben.
  • Das Kriterium “Barriere freies Wohnen” wird bevorzugt vom Eigennutzer  ausgewählt. Hier handelt es sich um eine “normale” Wohnung, die per Definition nach den KfW Kriterien barrierefrei errichtet wurde. 

Programm 159 der KfW:

Mit dem Programm 159  finanziert die KfW Maßnahmen in sieben Bereichen - einzeln oder in Kombination. Damit die Modernisierung nachhaltig ist, fordert sie lediglich die Einhaltung technischer Mindestanforderungen. Werden alle Maßnahmen umgesetzt, die ein Sachverständiger empfiehlt, kann der Standard "Altersgerechte/s Wohnung/Haus" erreicht werden.
Neu: Seit 01.03.2013 gelten für intelligente Assistenzsysteme und Gebäudesystemtechnik (AAL-Systeme) konkrete Förderbedingungen. Das betrifft z.B. Türkommunikation, Heizung- und Klimatechnik, Sicherheit und Gefahrenabwehr sowie Notruf- und Unterstützungssysteme. Weitere Informationen zu diesem Themenkomplex finden Sie auch unter www.nullbarriere.de